2026.07.28
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作者 |第一财经 马一凡
封图 |AI生成
“别人炒股炒成股东，没想到我们做装修做成房东。”
近期，一家大型装修装饰企业内部人士向第一财经记者坦言，多年前由于房地产客户资金链断裂，公司不得不通过“以房抵债”的方式承接大量房产资产，甚至接手了一个尚未完工的楼盘。
在房地产行业进入深度调整期后，“工抵房”逐渐成为房企与供应商之间化解债务的重要方式。
然而，对于产业链企业而言，这种债务处置方式并未真正消除风险，而是将原本的应收账款压力转化为新的资产处置难题。
近年来，多家建筑装饰、家居建材上市公司均披露，已通过接受房地产资产抵偿工程款、货款的方式清收债权。随着部分城市陆续出台工抵房监管政策，这类特殊房源正在被纳入更加规范化的交易体系。
无奈接盘，从房企乙方“变身”开发商
自2021年下半年房地产行业进入调整周期以来，房企资金压力持续向上下游产业链传导。“工抵房”也从过去市场中的个别现象，逐渐成为房地产债务化解过程中的常见方式。
一家规模较大的装修企业内部人士表示，公司过去服务过多家大型房地产开发商，其中一家核心客户出现风险后，拖欠了大量工程款。由于房企后续缺乏现金偿付能力，公司最终只能接受房地产资产抵债。
“我们接盘的并不只是几套房子，甚至接手了一个完整楼盘。”该人士表示。
由于该公司主营业务就是装修，便在接手楼盘后投入大量资金，对该项目进行了升级改造，希望通过打造改善型产品实现资产变现。然而，项目完成后恰逢房地产市场持续下行，销售去化明显低于预期。
“几年过去，大客户爆雷留下的应收款，以及工抵房资产的处置问题，依然在影响企业经营。”上述人士称。
不过，该企业内部也认为，从事后复盘来看，当初接手工抵房仍是一种相对现实的选择。“虽然这些资产后续贬值、变现周期长，但至少回收了一部分债权。如果完全不接受，最终可能什么都拿不到。”
事实上，这并非个案。
过去房地产高速扩张时期，房企拖欠供应商款项通常表现为应收账款增加、商业承兑汇票风险以及坏账计提。而随着近年来部分房企现金流恶化，供应商开始更多采用“以房抵债”的方式处理债权。
对于供应商而言，不接受工抵房，意味着工程款可能长期无法回收；但接受之后，又需要面对房产资产价值缩水、销售困难以及产权风险等问题。
从某种意义上看，“工抵房”成为房地产风险向产业链上下游转移的重要载体。
上市公司财报中的工抵房身影
房企资金链压力向产业链传导，已经在多家上市公司的财务数据中有所体现。
在A股市场，多家建筑装饰、建材企业披露，通过房地产资产抵偿工程款、货款的方式，将原本的债权转化为物业资产。
作为长期服务房地产开发商的精装修企业，亚厦股份近年来承接了大量房企工程项目。根据公司年报，截至2024年末，亚厦股份预付房屋、设备款金额约9.57亿元。
亚厦股份在年报中解释称，该部分主要系公司与客户签订“以房抵工程款”协议形成，由于相关资产尚未达到固定资产或投资性房地产确认条件，因此计入其他非流动资产。
到2025年末，这一规模进一步增加。该公司披露，相关预付房屋、设备款达到约11.38亿元。
在目前公开披露案例中，亚厦股份涉及的以房抵工程款规模较为突出。
另一家防水材料龙头企业东方雨虹，也出现类似情况。
东方雨虹年报显示，截至2024年末，公司投资性房地产金额达到约14.16亿元。公司在相关科目变动说明中表示，该项目增长主要系“抵债资产转入”。
这意味着，东方雨虹部分房地产客户债权，并非通过现金方式收回，而是通过取得物业资产完成清收，并进一步转化为投资性房地产。
此外，家居企业帝欧家居也曾披露类似情况。
2025年4月，帝欧家居公告称，为加快债权清收，公司接受客户以房地产资产抵偿货款。公告显示，公司接收抵债房产价值约2.20亿元，对应抵偿货款约2.04亿元，相关资产包括住宅、商铺、公寓以及停车位等。
此前，帝欧家居还披露，2024年通过房地产资产抵偿方式处理部分债权，涉及抵债房产金额约2.25亿元。
陶瓷企业蒙娜丽莎同样受到影响。公司2025年年报显示，投资性房地产增加主要系“报告期内地产业务用于抵债的房产交付转入”。
这意味着，过去依靠房地产工程渠道快速增长的建材企业，在行业周期切换后，不仅面临订单减少的问题，还需要处理此前积累的大量房地产客户应收账款。
工抵房交易逐步纳入监管
对于开发商而言，以房抵债能够缓解短期现金流压力；对于供应商而言，接受物业资产也能够降低坏账风险。
但另一方面，工抵房在实际处置过程中也暴露出诸多问题。
部分工抵房存在产权关系复杂、抵押查封等风险；部分资产由于市场环境变化，实际价值明显低于抵债时评估价格，供应商最终仍需面对资产折损和变现困难。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“工抵房”本质上是房地产企业资金链紧张背景下产生的一种债务处理方式。
他表示，自《民法典》第八百零七条确立建设工程价款优先受偿权以来，以房抵工程款逐渐成为房地产企业处理债务的重要方式。但在实际操作中，工抵房也容易因产权不清、一房多卖、变相降价等问题引发市场纠纷。
近期，多地开始通过政策完善，将工抵房交易纳入监管体系。
2026年7月13日，湖南省郴州市出台相关政策，对工抵房网签备案、合同更名以及资金监管等环节作出系统规范。
严跃进认为，该政策主要体现出三个特点。
首先，通过备案确权机制明确产权关系。对于已经取得商品房预售许可的项目，工抵房可依法办理网签备案，从源头降低债权关系不清导致的一房多卖风险。
其次，通过合同更名机制提高流转效率。工抵房作为新建商品房，可允许再次办理一次合同更名和网签备案，从而方便最终进入市场交易，同时避免多次转让套利。
此外，通过资金监管机制形成闭环管理。对于“保交房”项目，工抵房销售资金优先用于支付工程款、材料款以及农民工工资，使销售回款真正用于解决项目建设和债务问题。
事实上，推动工抵房规范化管理已经成为多个地方政策方向。2025年以来，湖北鄂州、江西芦溪、河北威县、广东阳江、广东清远等地陆续完善相关制度，将工抵房纳入了监管轨道。
严跃进认为，工抵房交易制度化，一方面有助于保障购房者权益，降低购房者对“钱房两空”的担忧，推动存量资产去化；另一方面，加强资金监管也能够避免工抵房被异化为开发商绕开价格监管、无序降价促销的工具。
随着房地产行业进入存量调整阶段，如何妥善消化历史债务、修复产业链资金循环，仍将是行业未来需要面对的重要课题。对于大量曾经依赖房地产工程渠道发展的供应商而言，“工抵房”困局的解决，或许只是漫长风险出清过程中的一个缩影。
微信编辑| 苏小
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